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CBD土地还是招拍挂为好

发布时间:2019-08-16 19:26:33

  《》周刊的封面报道《搞定一场招拍挂》,再次把业界的视线聚焦于北京CBD(中央商务区)最后一块地的争夺战。这事绝非北京一地之事,可能成为各地CBD土地出让方式改革的风向标。

  这就是赫赫有名的“中服地块”,出让过程可谓一波三折。2010年1月,北京市土地整理储备中心站公布中服地块出让信息,底价50亿元, 0亿元,竞买者必须是不低于 0亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金的金融机构的联合体,且金融机构在联合体中要绝对控股。据此,当时坊间传闻称已内定远洋地产。继而,包括在内的地产大佬纷纷指责条件太苛刻、不公平。

  2010年 月15日,北京一日惊现三块地王,悖逆房地产调控形势。其后,北京土地整理储备中心宣布,暂停中服地块的出让。2010年4月 0日再次入市时,当时号称史上最严厉的“国十条”已出台,内容就包括:抑制地王。“价高者得”的出让方式似乎变成了“过街老鼠”。

  去年12月,经过惨烈的竞争,第一批6块地分别被中信、中金、远洋等瓜分。第二批6幅地块的争夺大战将于今年进行。值得关注的是土地出让方式的变化。按惯例,中心城区的优质地块,多采用拍卖方式。而第一批却采用了综合评标法,也即由评委经过两轮投标,通过对企业的资质、规模、业绩、诚信度、行业属性、项目设计方案等进行打分,从而最终决定哪家胜出。

  其结果是,楼面价仅有1.9万元/平方米左右,若以拍卖方式出让,业界估计楼面价将达 万-4万元/平方米。对成功拿地的企业而言,喜极而泣;而那些失败的企业,很难心悦诚服,标评的内容和过程,够公平吗?

  近几年,伴随着国家持续调控房价,关于“地价推高房价”的争议不断,其中部分人将地价高涨、地王频现的“元凶”归结为“招拍挂”出让制度。地方政府为了增加土地收益,也乐于将土地价格不断推高。于是乎,各地纷纷尝试新的土地出让方式。

  房地产市场化水平,主要取决于土地出让和交易的市场化程度。其中,作为一级市场的土地出让,国家曾经大费周折,才基本上实现了公开化、市场化,招拍挂制度的利远大于弊。局部调整可以,但绝对不能走历史回头路。况且,当前国家房地产调控的对象主要是住宅市场,像中服地块这种CBD的非住宅项目,并非控地价的重点对象。

  前段时间,国土部出台《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》提出:积极探索创新城市住房用地出让政策,促进地价房价合理调整,其中就包括:以“土地利用综合条件最佳”为标准。同时又强调:坚持招拍挂出让制度和在房地产市场运行正常条件下按“价高者得”原则取得土地,符合优化配置土地资源的基本原则,同时抑制行政权力干预市场,防治腐败。

  据报道,北京中服地块第一批土地竞标过程中,众多企业参与,为了成功拿地,大家各显神通,动用各种关系,其中多少黑幕?因此,“价高者得”土地出让方式,仍然具有很大进步意义,谨防有些部门打着“改革”的旗号,损害已有的改革成果。

  (作者系房地产研究人士)

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